Девелоперы увеличивают активность в удаленных от центра локациях. Арендные ставки там растут быстрее, чем внутри МКАД. При этом вакантность за пределами кольца 

Аренда офисов за МКАД за год подорожала на 29% | R&B Консалтинг

Девелоперы увеличивают активность в удаленных от центра локациях. Арендные ставки там растут быстрее, чем внутри МКАД. При этом вакантность за пределами кольца остается значительно выше.

Средняя ставка аренды офисов класса А за пределами МКАД по итогам января—марта 2026 года выросла на 29% год к году, до 21,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения, внутри МКАД стоимость аренды увеличилась на 11%, до 41,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По другим оценкам, в июне ставки за МКАД достигали 30,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, увеличившись на 44% год к году, тогда как внутри кольца рост составил около 10%, до 41,4 тыс. руб.За последние пять лет аренда офисов за МКАД подорожала примерно в полтора раза, тогда как внутри кольца рост составил 26%. Столь заметная динамика в удаленных локациях связана в том числе с низкой базой и появлением большого объема нового качественного предложения. При этом строительство за пределами центра становится все более привлекательным для девелоперов, включая компании, которые ранее специализировались на премиальных бизнес-центрах.Одной из причин смещения девелоперской активности становится дефицит земельных участков в сложившихся деловых районах. Высокая стоимость оставшихся площадок значительно увеличивает бюджеты проектов и снижает привлекательность их реализации. За МКАД застройщикам проще найти подходящие участки, что позволяет запускать новые офисные объекты с более низкой стоимостью строительства.Дополнительным фактором развития периферийных локаций стала программа создания мест приложения труда. Жилые девелоперы в рамках программы строят коммерческую недвижимость, получая взамен различные льготы. В 2026–2027 годах за МКАД в рамках этой программы может быть построено около 924 тыс. кв. м офисных площадей. Это составляет 38,5% всего запланированного объема предложения за пределами кольца.Несмотря на активизацию строительства, удаленные районы пока уступают центральным локациям по спросу. В 2026–2027 годах около 60% новых офисных площадей в Москве планируется ввести в зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД. За пределами кольца объем свободных помещений остается значительно выше: в январе—марте 2026 года вакантность офисов класса А составляла 22,1–27,6%. Внутри Садового кольца свободными оставались только 1,8–7,1% площадей.При этом качественные бизнес-центры за пределами центра постепенно становятся привлекательными для инвесторов. Покупатели рассчитывают на дальнейший рост стоимости таких объектов и увеличение арендного дохода. Это особенно актуально на фоне изменения стратегии девелоперов, которые все чаще предпочитают продавать офисные площади, а не удерживать их для последующей сдачи в аренду.В дальнейшем разрыв между арендными ставками в центральных и периферийных районах может продолжить сокращаться. На это будет влиять децентрализация деловой активности и постепенное перемещение спроса на территории, прилегающие к центру. При этом потенциал роста ставок в центральных районах ограничен уже высоким уровнем аренды, а низкая вакантность поддерживает стоимость помещений.Таким образом, периферийные офисные локации становятся одним из основных направлений расширения предложения на московском рынке. Девелоперов привлекают доступность земли и возможность реализации проектов с более низкими затратами, а инвесторов — перспективы роста стоимости и доходности. Однако для дальнейшего развития сегмента потребуется увеличение арендного спроса, поскольку текущий уровень вакантности за МКАД остается значительно выше показателей центральных районов.