Себестоимость строительства офисов класса А в Москве за год выросла на 11%. Высокий спрос и дефицит качественных площадей поддерживают рост цен. При этом призна

Стоимость офисной недвижимости продолжит расти на фоне высокой себестоимости строительства | R&B Консалтинг

Себестоимость строительства офисов класса А в Москве за год выросла на 11%. Высокий спрос и дефицит качественных площадей поддерживают рост цен. При этом признаков перегрева рынка пока не наблюдается.

Себестоимость строительства офисной недвижимости класса А по итогам первого квартала 2025 года увеличилась на 11% год к году, до 186 тыс. руб. за 1 кв. м. В пересчете на полезную площадь показатель достиг 333 тыс. руб. Ожидается, что к концу года себестоимость строительства может вырасти до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, или до 363 тыс. руб. в пересчете на полезную площадь.Рост затрат связан с дефицитом квалифицированных кадров в строительной отрасли, увеличением расходов на проектное и юридическое сопровождение, а также подорожанием проектирования и реализации архитектурных решений. При этом стоимость аренды земельных участков под строительство существенно не изменилась.Дополнительным фактором роста цен остается высокий спрос при ограниченном объеме качественного предложения. По итогам января—июня 2025 года вакантность на столичном офисном рынке составила 5,4%. При этом бизнес-центры, ввод которых запланирован на 2025–2027 годы, активно заполняются еще на этапе строительства. За первое полугодие доля свободных площадей в таких объектах сократилась на 11 процентных пунктов, до 27%.Спрос на покупку офисов также усиливается из-за нехватки подходящих помещений на рынке аренды. Часть компаний не может найти необходимые площади и предпочитает приобретение недвижимости. Дополнительным фактором становятся высокие арендные ставки, которые к концу 2025 года могут вырасти на 16,7%.Приобретение офиса становится для ряда компаний более привлекательным вариантом и благодаря рассрочке, которую девелоперы предлагают на три-четыре года при покупке объекта на этапе строительства. Такой механизм позволяет снизить финансовую нагрузку на будущего владельца.На фоне роста стоимости строительства и аренды повышается привлекательность новых офисных объектов. Около 77% общего объема предложения офисных площадей в Москве приходится на бизнес-центры, введенные в эксплуатацию десять и более лет назад. Новые здания заметно превосходят существующий фонд по качеству и отвечают более высоким требованиям арендаторов и покупателей. В связи с этим ставки аренды в новых объектах могут быть на 15–20% выше.Девелоперы также постепенно переориентируют новые проекты на продажу. В 2026 году доля бизнес-центров, предназначенных для реализации в продажу, может увеличиться на 32 процентных пункта год к году, до 73% от общего объема заявленных к вводу объектов.Несмотря на рост цен, признаков перегрева рынка пока не наблюдается. Стоимость офисной недвижимости в целом соответствует текущей себестоимости строительства, тогда как рентабельность новых проектов остается ограниченной. В отдельных сегментах и локациях она может быть отрицательной. Поэтому девелоперы стремятся удерживать цены на текущем уровне, чтобы сохранять спрос и необходимую динамику продаж.Офисная недвижимость при этом остается инвестиционным активом. В период строительства стоимость объектов постепенно растет и достигает рыночного уровня к моменту ввода в эксплуатацию. Ежегодный рост цен может составлять 10–20%.По итогам первого полугодия 2025 года средняя стоимость продажи офисной недвижимости класса А составила 450,1 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,2% меньше показателя годом ранее. Небольшое снижение связано с выходом на рынок проектов, расположенных дальше от центра Москвы и предлагающих более низкие цены.Более доступная стоимость таких объектов объясняется прежде всего дешевизной земельных участков. При этом себестоимость строительства в разных районах города остается сопоставимой. Основной объем офисных проектов за пределами центральных деловых районов формируют застройщики, ранее специализировавшиеся преимущественно на жилой недвижимости. Их выход в коммерческий сегмент в том числе связан с возможностью воспользоваться льготами по программе создания мест приложения труда.В рамках программы застройщики могут получить отсрочки, снижение или освобождение от отдельных платежей в городской бюджет, а также рассчитывать на упрощенные требования к банковским гарантиям. Такие объекты, как правило, выводятся на рынок в формате отдельных офисных блоков. По оценкам рынка, к концу 2025 года в рамках программы будет построено около 341 тыс. кв. м офисных площадей — в четыре раза больше, чем годом ранее.При этом офисы класса А в центральных районах и объекты с сопоставимыми техническими характеристиками на периферии нельзя считать полностью равноценными. Ключевым фактором для высококлассного офиса остается локация. Помимо строительных и инженерных характеристик, значение имеют транспортная доступность, сформированная деловая среда, инфраструктура и качество управления объектом.Формальное соответствие классификатору также не гарантирует одинакового уровня материалов и оборудования. На качество здания влияют опыт девелопера и подрядчиков, наличие реализованных офисных проектов, а также профессионализм управляющей компании, которая отвечает за обслуживание объекта и сохранение его характеристик.Таким образом, рост стоимости офисной недвижимости поддерживается высокой себестоимостью строительства, ограниченным предложением и устойчивым спросом. При этом цены на новые проекты в значительной степени зависят от локации, а текущий уровень стоимости соответствует экономике строительства и пока не свидетельствует о перегреве рынка.